Guía completa de home staging virtual: ¿Qué es, como se hace, porqué funciona?
Introducción:
¿Sabías que una propiedad presentada con imágenes atractivas puede venderse hasta un 30% más rápido y con un precio hasta un 20% superior?
¿Te has preguntado con qué agencia querrá trabajar un propietario al que se le muestra que su propiedad saldrá al mercado mostrando todo su potencial?
En un mercado inmobiliario cada vez más competitivo, destacar es esencial, y ahí es donde entra el home staging virtual: una herramienta innovadora que combina tecnología y diseño para transformar propiedades sin necesidad de desempeños físicos.
En esta guía, descubrirás qué es el home staging virtual, cómo se hace paso a paso, cómo funciona y por qué es una solución imprescindible para agentes inmobiliarios y propietarios.
¿Qué es el Home Staging Virtual?
El home staging virtual es la digitalización del diseño de interiores aplicado inmuebles vacíos y/o desactualizados. Consiste en decorar espacios de manera virtual, utilizando software especializado para crear imágenes atractivas que muestran el potencial de una propiedad.
A diferencia del home staging tradicional, que requiere muebles o simulaciones de los mismos, accesorios físicos, pintura de paredes o pequeñas de reformas en muchas ocasiones, el home staging virtual es completamente digital.
Esto permite ahorrar tiempo, costes y recursos, ofreciendo múltiples estilos decorativos según las preferencias del mercado.
¿Cómo se hace el Home Staging Virtual?
El proceso de home staging virtual es simple para los clientes del servicio, que únicamente tienen que remitir las imágenes, pero demanda una elevada complejidad técnica combinada con amplios conocimientos de estilos de decoración y ergonomía en un proceso de trabajo con un flujo muy preciso:
Fotografías iniciales
Para obtener los mejores resultados, es recomendable que el material con el que va a trabajar el profesional de home staging virtual sea bueno de inicio.
Las imágenes deben estar bien iluminadas y capturar el espacio desde ángulos estratégicos, con tomas a la altura del pecho y tratando de evitar distorsiones angulares exageradas y tomas junto a muebles que oculten las referencias de paredes y techos.
Aquí nos encontramos los primeros obstáculos:
Hay una tendencia generalizada en el sector inmobiliario a disparar con angulares muy acentuados o alturas muy elevadas para que el espacio parezca más amplio.
Esto complicará la inserción del mobiliario, ya que será mucho más difícil tanto adaptarlo con la misma distorsión angular, como calcular bien el tamaño del mismo.
Proceso de edición:
Antes de empezar cualquier proceso de home staging virtual, es necesario saber que se ha de disponer de un equipo informático potente, con una tarjeta gráfica de, al menos, 16 GB (aunque es recomendable optar por los modelos más avanzados de 24 GB)
Si no se dispone de este equipo, hay opciones de trabajo en máquinas virtuales en las que no nos extenderemos en esta entrada.
Reducción de la imagen
El primer paso es la reducción de la imagen y el cálculo más aproximado posible de sus nuevas dimensiones en múltiplos de 16.
A modo de ejemplo, una imagen de 4000 x 3000 deberá transformarse en unas dimensiones 1024 x 768 para poder trabajar con ella adecuadamente.
Este paso es necesario e imprescindible, porque los modelos de IA tienen que trabajar con pesos pequeños para evitar que aparezcan numerosos artefactos.
Además, funcionan con FP16 (Floating Point 16) que hace necesario que las medidas sean múltiplos de esta cantidad.
“Limpieza de la imagen”
Cuando se trata de un piso desactualizado con mobiliario, se tienen que ir eliminando todos los muebles antiguos sin que esa eliminación implique alteración de las medidas del espacio. Después se prosigue como si fuera una propiedad vacía.
En el caso de propiedades vacías, hay que eliminar cables, manchas, reflejos, y en definitiva, cualquier elemento susceptible de interpretación por parte de los modelos.
Estudio del espacio e inserción de mobiliario
Pese a que ya desde el inicio se ha estudiado la imagen para ver cual es la posible distribución óptima del mobiliario, una vez despejada la estancia, se suele pensar y ver con más claridad.
El mobiliario “se pinta” en la imagen, de pieza en pieza, empezando por los del fondo y terminando por los muebles y efectos que aparecen en primer plano.
Y decimos que se pinta, porque en efecto, hay que pintar sobre la imagen la forma, el tamaño y la orientación de cada mueble.
A continuación, se le pide al modelo el mueble en concreto que se ha pintado y se empiezan a generar resultados hasta que se consigue el adecuado. A veces se consigue en los primeros intentos, a veces se necesitan 50 ó 60, y en otras ocasiones, no se consigue.
Cuando no se consigue, hay dos opciones. O bien se vuelve a dibujar buscando una orientación que el modelo pueda interpretar o se acude a un paso alternativo.
El paso alternativo es buscar en Internet una fotografía del mueble o que se precisa, en tamaño y orientación adecuados, descargarla, quitarle el fondo y empezar un segundo proceso en Photoshop o alguna aplicación similar que nos ofrezca prestaciones parecidas.
Nos llevaremos la imagen a Photoshop, acoplaremos el mueble en tamaño, orientación, perspectiva y las distorsiones y deformaciones adecuadas, y una vez conseguido el resultado, volveremos a llevar la imagen al modelo de IA para seguir insertando muebles.
Procesado global y diferentes alternativas de diseño
Una vez hemos conseguido la imagen matriz con la disposición de mobiliario adecuada, se debe llevar a un tercer modelo de IA. Este paso es absolutamente necesario ya que los muebles que se han ido integrando no poseen la misma incidencia de luz, armonía de colores o estilo.
Además, podremos ir combinando diferentes instrucciones de colores y materiales, estilos de decoración o iluminaciones según se precise para obtener resultados satisfactorios.
En este proceso tampoco suelen conseguirse resultados óptimos a la primera, y habrá que combinar instrucciones positivas con negativas para que el modelo de IA vaya afinando los outputs.
Las aplicaciones de IA que se han utilizado en estos pasos son Forge, Fooocus y ComfyUI, todas ellas disponibles para cualquier usuario en Stable Diffusion.
Recorte de ventanas
Los resultados obtenidos deben trasladarse de nuevo a Photoshop en caso de que la imagen posea ventanas con vistas exteriores. Esto es necesario porque los modelos de integración modifican la imagen completamente, incluido el paisaje, sea este rural o urbano.
Trabajando por capas, el fondo será la imagen aportada por el cliente, sobre la que pondremos como capa nuestro resultado, al que iremos borrando el contenido de las ventanas para que se vea el que aparece en la capa inferior, que es la imagen original.
Escalado
Lógicamente, como hemos disminuido el peso de la imagen para que los modelos puedan trabajar adecuadamente, los resultados deben procesarse con un modelo de escalado. Los hay dentro de las mismas aplicaciones de IA, o se puede acudir a aplicaciones de terceros como Upscaly o Gigapixel
Corrección de luz y color
El último paso es la importación de los resultados escalados a Lightroom (o aplicaciones similares) para efectuar ajustes de revelado de luces y colores, inserción de máscaras de iluminación si es necesario u otros ajustes que se consideren para conseguir el resultado de mejor calidad
Entrega del resultado final
Las imágenes finales se envían por we transfer debido a su gran peso y para que guarden toda la resolución final sin compresión ni pérdida de calidad.
Y ya están listas para usarse en portales inmobiliarios, redes sociales o campañas promocionales.
Beneficios del Home Staging Virtual
El home staging virtual no solo revoluciona el proceso de venta. Se configura como la herramienta de captación excepcional de propiedades vacías o desactualizadas.
Mostrar al propietario que su propiedad va a ser comercializada mostrando todo su potencial y con diferentes alternativas de decoración demostrará con hechos que la agencia o el agente, utiliza los últimos avances tecnológicos para hacer llegar a los interesados su casa optimizada, como a ellos les hubiera gustado tener.
Además, de forma inmediata, se obtienen las siguientes ventajas:
Impacto visual
Mejora la percepción de la propiedad, captando la atención de potenciales compradores frente a imágenes de propiedades vacías o desactualizadas.
Ahorro significativo en tiempo y dinero
Comparado con el home staging tradicional, el precio del home staging virtual es casi anecdótico. Además, permite al agente o agencia emplear el tiempo que hubiera dedicado al montaje del home staging tradicional a tareas más productivas
Flexibilidad creativa
A diferencia del home staging tradicional, el home staging virtual aporta diferentes estilos decorativos, materiales, suelos, iluminaciones… donde el único límite es la creatividad del técnico
Resultados medibles
El aumento de visualizaciones, conduce a un aumento de consultas y peticiones de visitas presenciales.
Diferenciación en captaciones en abierto
Si has captado la propiedad en abierto, no necesitarás pagar por destacados, ni bajar honorarios para competir, ni llevar compradores a la carrera. Tus imágenes serán diferentes y más atractivas que las de la competencia.
¿Cuándo y Para Quién es Ideal el Home Staging Virtual?
Este servicio es perfecto en los siguientes casos:
- Propiedades vacías: Donde falta mobiliario que permita visualizar el potencial del espacio.
- Renovaciones o viviendas desactualizadas: Ideal para mostrar cómo quedará un espacio completamente terminado o reformado
- Mercados competitivos: Ayuda a destacar frente a otras propiedades similares.
Usuarios clave:
- Agentes inmobiliarios que buscan destacar en portales inmobiliarios y redes sociales.
- Propietarios individuales que quieren maximizar el valor de su propiedad.
- Promotores inmobiliarios y constructoras que no quieran depender de un diseño único mediante un render o ahorrarse sus costes y presentar diferentes propuestas de decoración en espacios nuevos.
Conclusión
El home staging virtual es una solución innovadora y asequible que transforma propiedades de forma rápida y efectiva. Desde mejorar la presentación visual, incrementar las captaciones, hasta acelerar las ventas, esta herramienta es clave para el éxito en el mercado inmobiliario moderno.
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